N° 184 : Le financement de l’immobilier commercial par les banques françaises en 2025

Après une correction marquée en 2023-2024, le marché français de l’immobilier commercial a montré des premiers signes de redressement en 2025, qui ne se confirment toutefois pas au premier trimestre 2026.
Le redressement observé en 2025 s’est traduit par une reprise des investissements, de +11,9 % sur un an, à 17,8 Md€ et par un rebond de la production de crédits bancaires de +18,6 %, à 123,7 Md€, malgré la persistance de fragilités sur le segment des bureaux.

Toutefois, ces signaux positifs ne se confirment pas en début d’année 2026, avec un net recul des investissements au premier trimestre (-37 %), dans un contexte d’incertitudes économiques et géopolitiques qui affectent les perspectives macro-financières.

Les expositions des cinq principaux groupes bancaires français à l’immobilier commercial (au sens large) ont légèrement progressé pour atteindre 558 Md€ (+2,8 %) à fin 2025 (6,5 % du total de bilan). La prédominance des expositions domestiques reste forte (75,0 %) tandis les engagements dans le reste de l’Union européenne augmentent à la marge (17,8 %, +0,7 pp). La hausse des expositions est portée par l’immobilier d’exploitation des entreprises non-immobilières (49,0 %, +0,7 pp), tandis que les concours aux professionnels de l’immobilier baissent à la marge (45,2 %, -0,8 pp) et représentent 2,9 % du total de bilan). La structure du portefeuille par type de biens évolue marginalement, avec une réduction de l’exposition au segment des bureaux, en cohérence avec la dégradation de ce marché.

Les conditions d’octroi apparaissent globalement solides et stables, caractérisées par une majorité de crédits à taux fixe, amortissables et garantis par un actif immobilier. Les indicateurs de risque présentent néanmoins des évolutions contrastées : une légère dégradation des ratios prêt/valeur (LTV), en lien avec la baisse des prix, mais une amélioration des ratios de couverture (ICR, DSCR).

Les concours aux professionnels de l’immobilier présentent un profil de risque spécifiques. Correspondant au financement d’un portage plutôt que d’une acquisition dans la durée, ils se caractérisent par une proportion élevée de crédits in fine, une exposition accrue aux taux variables et des maturités plus courtes, particulièrement sur les segments les plus vulnérables tels que les marchands de biens et les actifs en construction.

Le risque de crédit progresse légèrement tout en restant contenu à l’échelle du portefeuille. La part des expositions de niveau 3 atteint 3,4 % fin 2025 (+0,2 pp). Cette dégradation est plus marquée pour les professionnels de l’immobilier (4,2 %), par exemple sur le segment des marchands de biens (8,1 %, même si ces expositions sont marginales : 1,8 % des concours). Le moindre provisionnement des expositions de niveau 3 par rapport à celui observé sur le portefeuille des sociétés non financières (SNF) reflète la part élevée de prêts garantis par un bien immobilier. Ces prêts requièrent toutefois une attention particulière dans une période de baisse des prix.

La qualité du portefeuille d’immobilier commercial observée en 2025 est globalement confirmée. Néanmoins, la dégradation du marché observé au début de l’année 2026 appelle à une vigilance maintenue quant à l’évolution des expositions et des indicateurs de risque de crédit, ainsi que de la valorisation des garanties physiques sur le segment des professionnels de l’immobilier.