Experts immobiliers

Acceptation des Experts en évaluation immobilières

Les articles R 931-11-1 du code de la sécurité sociale, R 212-11 du code de la mutualité et R 343-11 du code des assurances précisent dans des termes identiques, que la valeur de réalisation des immeubles et des parts ou actions des sociétés immobilières ou foncières non cotées détenus par les organismes d’assurance est déterminée sur base d’une expertise quinquennale effectuée par un expert accepté par l’Autorité de Contrôle Prudentielle et de Résolution (ACPR). Entre deux expertises, la valeur fait l’objet d’une estimation annuelle certifiée par un expert également accepté par l’ACPR.

L’instruction n°2017-I-09 précise et définit le cadre de la nouvelle procédure d’acceptation des experts.

Textes de référence :

   Codes de la sécurité socialeCodes des assurancesCodes de la mutualité

R.931-11-1

R.343-11R.212-11

 

Instruction n°2017-I-09 et ses annexes

Annexe I : état déclaratif et fiches


• Fiche 1 : liste des actifs immobiliers
• Fiche 2 : présentation de l’expert en évaluation immobilière ou foncière
• Fiche 3 : présentation de l’expert central en évaluation de société immobilière ou foncière
• Fiche 4 : engagement de l’expert en évaluation immobilière ou foncière
• Fiche 5 : engagement de l’expert central en évaluation de société immobilière ou foncière


Annexe II : tableau des ventes



En application des articles susvisés, les entreprises doivent, pour la clôture des comptes annuels avoir procédé à l’expertise quinquennale ou à l’actualisation des valeurs entre deux expertises, des actifs immobiliers visés par les articles ci-dessus mentionnés, situés en France ou à l’étranger.

 

La procédure d’acceptation des experts immobiliers et centraux prévoit :

-La transmission d’un dossier à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution:

Les organismes d’assurances transmettent par courrier à l’ACPR (DAAR-SOA- unité « expertises immobilières »- pour toute question : courriel : expertises-immo@acpr.banque-france.fr)

  • L’état déclaratif à remplir par l’organisme d’assurance
  • La fiche 1 : liste des actifs immobiliers
  • La fiche 2 : Présentation de l’expert en évaluation immobilière
  • Et/ou la fiche 3 : présentation de l’expert central
  • La fiche 4 : engagement de l’expert en évaluation immobilière
  • Et/ou la fiche 5 : engagement de l’expert central
  • Le tableau des ventes

-Les demandes d’acceptation doivent être transmises au plus tard, deux mois avant l’engagement de la mission de l’expert.

-L’acceptation de l’expert par l’ACPR est réputée accordée dans un délai de deux mois suivant réception du DOSSIER COMPLET comportant l’état déclaratif, la fiche 1 et les fiches 2 ou 3, 4 ou 5 suivant missions.

-L’acceptation vaut pour la mission d’expertise quinquennale présentée suivie des actualisations intermédiaires qui lui sont liées.

-L’acceptation des experts par l’ACPR est un préalable à la réalisation des expertises. En cas de non-respect de la procédure, l’évaluation des biens est réputée non conforme aux dispositions réglementaires.

 

À SAVOIR :

-Les experts ne sont pas agréés : l’ACPR ne transmet pas de liste d’experts.

-Les organismes d'assurance ont toute latitude dans le choix de l'expert dès lors que ce dernier présente :

  • La compétence technique présumée et des moyens suffisants pour réaliser la mission qu’ils envisagent de lui confier
  • La double indépendance présumée : les dossiers de présentation doivent apporter la présomption que l’expert est indépendant de l’assureur qui le missionne et que cet expert n’a aucun intérêt dans le bien à expertiser.

-Les organismes veillent à une rotation régulière des experts qui ne peuvent réaliser deux expertises consécutives d’un même bien.

-S’agissant des experts centraux, ceux-ci interviennent pour l’expertise de parts ou d’actions de sociétés immobilières ou foncières. Ils ont pour mission de faire l’analyse de la valeur globale des sociétés immobilières ou foncières à partir des expertises des immeubles et de calculer la valeur des parts ou actions. Les expertises de base sont réalisées par un (des) expert(s) immobilier(s) appelé(s) aussi expert(s) primaire(s) qui doit(vent) présenter les mêmes garanties d’indépendance et de compétence que celles exigées pour les experts centraux. Ces derniers vérifient la réalisation des expertises quinquennales et des actualisations intermédiaires des sous-jacents dans des conditions semblables à celles prévues par la présente instruction.

 

Suivi des dossiers d’expertises

Les Fiches IV et V (« Tableau de Suivi des Expertises » et  « Fiches de résumé conclusif ») ainsi que les rapports d’expertises ne doivent plus être transmis à l’ACPR*. Seuls sont à communiquer les éléments figurant dans la rubrique « La procédure d’acceptation des experts immobiliers et centraux » ainsi que le tableau des ventes.  

 * Conformément à l’instruction 2014-I-07 (abrogeant la note d’information du 8 juin 2006 de l’Autorité de contrôle des assurances et des mutuelles).

 

La procédure exceptionnelle : Les expertises immobilières effectuées dans le cadre de la détermination de la valeur au bilan des actifs immobiliers

Textes de référence :

     Code des assurancesCode de la sécurité socialeCode de la mutualité

R.332-23

R.931-10-44R.212-56

 

À SAVOIR

Ce type d’expertise est considéré comme exceptionnel.

  • La procédure est encadrée tant au niveau du choix du ou des experts, des délais et formalités connexes. L’ACPR choisit l’expert chargé de réaliser l’expertise de chacun des biens listés. L’entreprise peut opter, dans un délai de 15 jours, pour une expertise contradictoire avec un expert qu’elle choisit alors. Après notification, le (ou les) experts disposent d’un délai de trois mois pour rendre leurs conclusions. En cas d’expertise contradictoire et de désaccord dans les conclusions, un tiers expert est nommé. Les frais d’expertise sont à la charge de l’organisme contrôlé.

  • La valeur résultant de l’expertise constitue la valeur de réalisation du bien

Cette même valeur peut être inscrite à l’actif du bilan dans les limites et conditions fixées dans chaque cas par l’ACPR. Elle constitue alors le nouveau prix d’achat, la différence de valeur constatée avec celle figurant préalablement au bilan est constatée en compte de résultat.

Mis à jour le : 13/11/2017 14:18