N° 92 : Le financement de l'habitat en 2017

Par ailleurs, les prix restent orientés à la hausse, tant dans le neuf (+3,7 %) que dans l’ancien (+3,9 %), marché sur lequel Paris et l’Île-de-France enregistrent même des augmentations de 8,6 % et 4,9 %.

Reflétant cet environnement favorable, la production annuelle de crédits à l’habitat des banques françaises (272,1 milliards d’euros en 2017) a continué de progresser à un rythme soutenu, notamment au premier semestre 2017, avant de fléchir au second semestre. Hors rachats de crédits externes et renégociations, la production de nouveaux crédits a augmenté de 21 % en 2017 selon les données de suivi mensuel collectées par le Secrétariat général de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Contrairement à l’année dernière cependant, la part des rachats de crédits externes a progressivement chuté au cours de l’année, passant d’un pic de 37 % de la production en janvier 2017 à 8 % en décembre 2017. Poursuivant sa tendance du second semestre 2017, la production totale de crédits à l’habitat ralentit très fortement en début d’année 2018 : sous l’effet du repli des rachats et des renégociations, la production cumulée sur 12 mois enregistrait ainsi une baisse de 36,5 % en avril.

Dans ce contexte, les encours de crédits à l’habitat, dont la croissance sur un an s’était accélérée pour atteindre 6,3 % en octobre 2017, ont également vu leur progression ralentir progressivement : à fin avril 2018, ils étaient en hausse de seulement 5,5 % par rapport au même mois de 2017.

Comme les années précédentes, les risques des banques sur le financement de l’habitat en France paraissent toujours maîtrisés :

• Sous l’effet de la poursuite de la baisse des taux des crédits, les prêts à taux fixe ont concentré la quasi-totalité de la production (98,7 %) tandis qu’ils constituent une part toujours croissante des encours (+2,7 points de pourcentage (pts) à 93,4 %) ; une remontée des taux des crédits n’aurait donc qu’un impact très limité sur le risque de crédit des emprunteurs ;

• Les banques paraissent toujours relativement protégées contre un choc sur les prix, même si le rapport entre le montant des prêts et la valeur des biens financés (loan to value ou LTV) sur le stock de crédits s’est légèrement détérioré (+0,3 pt à 72,3 %) ;

• Les encours de crédits sont couverts, dans leur très large majorité (96,8 %), par une garantie qui protège les banques, notamment de type cautionnement ;

• Enfin, la sinistralité des crédits à l’habitat enregistre sa seconde baisse depuis la crise financière, le taux d’encours douteux bruts se repliant de 6 points de base (bps) à 1,43 % ; par ailleurs, rapporté aux encours, le coût du risque diminue pour la troisième année consécutive (-1,4 bp à 4,3 bps).

Plusieurs évolutions appellent toutefois au maintien de la vigilance :

• La stabilisation des taux d’intérêt des crédits, même à des niveaux très bas, ne permet plus de compenser la hausse des prix et les tensions induites sur la capacité d’achat des ménages. Même si la solvabilité des emprunteurs demeure le critère principal d’analyse, plutôt que la valeur des biens financés, certains critères d’octroi appliqués par les banques françaises ont continué de se dégrader en 2017 : le montant moyen du prêt (+4,9 % à 161,4 milliers d’euros) et le taux d’endettement (+2,2 mois à 4,9 ans) atteignent ainsi des plus hauts historiques ; la durée initiale des prêts, qui s’est allongée de 4 mois à 19 ans, et le taux d’effort, qui s’est très légèrement accru de 0,2 pt à 29,7 %, se maintiennent toutefois en-deçà de leurs points hauts respectifs de 2008 (20 ans) et 2009 (31,6 %) ;

• En dépit de la stabilisation du coût moyen des ressources et du taux de frais généraux, le taux de marge nette, tel que mesuré par l’ACPR, a continué à se dégrader en 2017 sous l’effet de la poursuite de la baisse rapide du taux d’intérêt moyen de l’encours de crédits à l’habitat ; cette baisse de la rentabilité du stock est d’autant plus problématique qu’elle n’est plus désormais, depuis début 2018, compensée par les importants volumes de commissions de rachat et de renégociation dont les banques avaient pu bénéficier en 2017. En outre, la pérennité des revenus tirés de l’assurance emprunteur, généralement contractée auprès de la banque prêteuse à la mise en place du prêt, pourrait être menacée par l’adoption de l’amendement Bourquin qui permet désormais de changer de contrat chaque année.