N° 83 : Le financement des professionnels de l’immobilier par les banques françaises en 2016

En excluant les autres bénéficiaires, la part des promoteurs et marchands de biens dans la production annuelle a enregistré en 2016 une progression de 3,3 pts qui tranche avec les évolutions de long terme observées depuis 2008. La clientèle des investisseurs reste néanmoins toujours prépondérante, concentrant 56,6 % des nouveaux concours accordés au cours de l’année (hors autres bénéficiaires toujours).

La structure de la production par type d’actifs a connu quelques évolutions notables entre 2015 et 2016 : les actifs diversifiés (+3,7 pts à 12,8 %) et les locaux d’activité (+0,2 pt à 6,2 %) ont vu leur part progresser en 2016 ; l’immobilier de bureau a enregistré un repli relativement marqué (-2 pts à 21,5 % mais +1,2 pt en Île-de-France à 12,4 %) ; l’immobilier résidentiel, s’il reste largement majoritaire avec 36,9 % de la production, a vu son poids reculer de 1,1 pt par rapport à 2015.

Enfin, les critères d’octroi ne font pas apparaître de relâchement significatif : la durée moyenne à l’origination a progressé de 1,6 mois d’une année sur l’autre et, si 2016 a vu l’apparition d’opérations présentant un taux de pré-commercialisation nul, ce phénomène semble davantage refléter un affinement des déclarations des banques qu’une réelle dégradation des conditions d’octroi.

Les encours d’expositions sur les professionnels de l’immobilier ont augmenté de 6,3 % par rapport au premier semestre de 2016 à 172,7 milliards d’euros ; ils représentent 2,7 % du total de bilan agrégé des banques de l’échantillon. Les encours ont progressé dans toutes les zones géographiques, à un rythme toutefois plus élevé dans le reste du monde (+11,6 %) qu’en France (+7 %) ou dans le reste de l’Europe (+2 %).

La répartition des expositions par type de bénéficiaire reste presque inchangée par rapport à fin 2015, la part des promoteurs et des marchands de bien diminuant de 0,6 pt à 33 %, au profit des investisseurs dont la part s’établit à 64,4 %. Si l’immobilier résidentiel concentre toujours l’essentiel des concours, avec une part de 31,2 % (-3,1 pts), celle de l’immobilier de bureau se replie de 0,8 pt à 21 % tandis que celle des actifs diversifiés progresse de 2,4 pts à 13,1 %.

Le taux d’expositions douteuses et dépréciées brutes est en baisse de 42 points de base (bps) sur un an, à 4,95 %, tandis que leur taux de provisionnement augmente de 1,7 pt à 36,2 % ; si le reste du monde se distingue par une hausse de son taux d’expositions douteuses et dépréciées brutes, son niveau de 1,61 %, reste néanmoins le plus faible de toutes les zones géographiques ; le reste de l’Europe continue d’afficher une sinistralité très nettement supérieure à la moyenne. Enfin, l’exposition des banques au risque de baisse de prix reste limitée puisque 73,3 % des expositions (pour lesquelles l’information est disponible) affichaient un ratio montant du prêt / valeur du bien inférieur à 60 % à fin 2016.

De façon générale, l’analyse conduit donc à constater une prise de risque modérée, même si quelques évolutions méritent un suivi attentif ; elle est ainsi cohérente avec le diagnostic publié en mars dernier par le Haut conseil de stabilité financière, qui a mis en lumière la capacité des principales banques françaises à supporter un choc important sur les prix de l’immobilier commercial en France.