N° 82 : Le financement de l’habitat en 2016

Reflétant cet environnement favorable, la production annuelle de crédits à l’habitat des banques françaises (251,5 milliards d’euros à décembre 2016) continue de progresser à un rythme soutenu, notamment depuis le second semestre de 2016 : en hausse de 47,3 milliards d’euros en décembre par rapport à son précédent record de 2015 (204,2 milliards en montant annuel), elle atteint 321,2 milliards d’euros en avril 2017 selon les chiffres de la Banque de France. Comme l’année dernière, si les rachats de crédits externes et les renégociations ont nourri la croissance de la production, on observe également une hausse soutenue sur les autres segments de marché, où les nouveaux crédits ont globalement augmenté de 11 % selon les données de suivi mensuel collectées par le Secrétariat général de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Enfin, compte tenu de l’amortissement du stock, le rythme de progression des encours (899,4 milliards d’euros à fin 2016) est resté presque inchangé, passant de +4 % fin 2015 à +3,8 % fin 2016 ; même s’il marque une nette accélération début 2017 (+5 % à fin avril), il reste très en-deçà des niveaux observés au milieu des années 2000 (il avait approché +16 % fin 2006) ou en 2011 (près de +10 % en milieu d’année).

Comme les années précédentes, le constat d’ensemble concernant les risques des banques sur le financement de l’habitat en France reste globalement favorable :

• Sous l’effet de la poursuite de la baisse des taux des crédits, les prêts à taux fixe ont concentré la quasi-totalité de la production (97,9 %) tandis qu’ils constituent une part toujours croissante des encours (+2,5 points de pourcentage (pts) à 90,7 %) ; une remontée des taux des crédits n’aurait donc qu’un impact très limité sur le risque de crédit des emprunteurs ;

• Les banques paraissent toujours relativement protégées contre un choc sur les prix, même si le rapport entre le montant des prêts et la valeur des biens financés (ou Loan to Value - LTV) sur le stock de crédits s’est légèrement détérioré (+1,3 pt à 69,4 %) ;

• Les encours de crédits sont couverts par une garantie dans leur très large majorité, la caution d’un établissement de crédit ou d’une entreprise d’assurance continuant d’accroître son poids vis-à-vis de l’hypothèque ; afin de garantir la couverture des risques par les organismes de caution, le Collège de l’ACPR a par ailleurs décidé d’imposer une nouvelle norme minimale de fonds propres (niveau de résilience), applicable à compter du 1^er janvier 2018 et fixée à 2 % du montant des encours garantis par les intervenants du marché (à comparer à un coût du risque moyen depuis 2006 de 0,06 %) ;

• Enfin, la sinistralité des crédits à l’habitat enregistre sa première baisse depuis la crise financière, le taux d’encours douteux bruts se repliant de 3 points de base (bps) à 1,54 % ; par ailleurs, rapporté aux encours, le coût du risque diminue pour la seconde année consécutive (-0,4 bps à 5,9 bps).

Si les risques sur le stock de crédits à l’habitat paraissent toujours contenus, les politiques d’octroi, qui continuent de se fonder en premier lieu sur l’analyse de la solvabilité des emprunteurs plutôt que sur la valeur des biens financés, ont marqué un certain relâchement en 2016 :

• Le montant moyen du prêt (+6 % sur un an à 157,9 milliers d’euros) et la LTV à l’octroi (+30 bps en moyenne, à 85,9 %, et +63 bps à 84,7 % si l’on exclut les rachats) enregistrent de nouvelles progressions, prolongeant la tendance observée l’année dernière voire de façon plus ancienne ; mais, fait nouveau, d’autres indicateurs, en amélioration depuis plusieurs années, se sont dégradés : la durée initiale des prêts a progressé de plus de 7 mois, à 18,6 ans et le taux d’effort a marqué une hausse de 18 bps à 29,6 % ; dans ce contexte, le taux d’endettement, correspondant au nombre d’années de revenus nécessaires pour rembourser le prêt, a progressé de près de 4 mois, à 4,7, dépassant son plus haut niveau de 2010 ; un certain retour à la normale semble toutefois intervenir début 2017, le taux d’effort et la durée initiale se repliant quelque peu ;

• Sous l’effet des importantes vagues de rachats et de renégociations qui ont amplifié la baisse du taux d’intérêt moyen du stock de prêts à l’habitat, les marges sur les encours telles qu’estimées par l’ACPR, qui se maintenaient autour de +0,4 % depuis mi-2014, ont rapidement baissé en 2016 pour atteindre +0,05 % en fin d’année, un niveau inférieur au coût du risque ; même si les rachats de crédits externes ont fortement décru en avril 2017 (-23,3 % en volume mensuel par rapport à mars), les taux à la production étant toujours significativement inférieurs au taux moyen de l’encours et une nouvelle baisse du coût de refinancement des banques paraissant peu envisageable, cette baisse devrait se poursuivre au cours des prochains semestres.