N° 108 : Le financement des professionnels de l’immobilier par les banques françaises en 2018

C’est à l’étranger que la production a été la plus dynamique, notamment en Europe (+47,2 %) et dans une moindre mesure dans le reste du monde (+16,1 %). La France, dont la production s’est accrue de 14,5 %, reste prédominante avec une part de 60,5 %.

Les concours aux investisseurs continuent de concentrer la majorité des nouveaux engagements (+0,6 point de pourcentage (pt) à 56,1 % de la production), de même que l’immobilier résidentiel (-1,8 pt à 35,9 %) et les bureaux (-2 pts à 21 %).

Si les conditions d’octroi restent dans l’ensemble prudentes, on observe toutefois une détérioration de certains critères sur le segment des promoteurs et des marchands de biens en France.

Les conditions d’octroi s’améliorent à l’étranger. À l’inverse, on observe en France une dégradation de certains indicateurs sur le segment des promoteurs et des marchands de biens : ainsi, la part des nouveaux concours accordés aux promoteurs présentant des ratios de fonds propres inférieurs à 5 % passe de 17,9 % à 21,9 % (+3,9 pts).

Des expositions en hausse notamment sur les marchands de biens.

Les expositions brutes globales ont progressé de 10,3% à 203,1 milliards d’euros et, rapportées au total de bilan et aux fonds propres, s’établissent respectivement à 3,2 % (+0,2 pt) et 51,9 % (+3,1 pts). La France continue d’occuper le premier rang avec 59,6 % des encours, suivie du reste de l’Europe (27,3 %) puis du reste du monde (13,2 %). Enfin, les expositions portent toujours très largement sur les investisseurs (-0,7 pt à 63,1 %) tandis que les actifs résidentiels (31,3 %) et les bureaux (22 %) représentent toujours les deux premières classes d’exposition.

Les indicateurs de risque restent globalement bien orientés, malgré leur détérioration en France.

Comme pour la production, les différents indicateurs de risque montrent une poursuite de l’amélioration de la qualité des expositions. Toutefois, la part des encours globaux présentant un taux de couverture des intérêts par l’excédent brut d’exploitation (« interest coverage ratio » ou ICR) inférieur à 1,5 augmente de 9,6 % à 12,8 % (+3,1 pts) tandis qu’en France, la part des encours affichant un ratio « montant du prêt / valeur du bien » (loan to value ou LTV) en cours de vie supérieur à 80 % augmente de 7,6 % à 8,5 % (+ 0,9 pts).

En termes de sinistralité, le taux d’expositions douteuses brutes diminue de nouveau pour s’établir à 3,3 % (-1 pt). Ce recul concerne toutes les zones géographiques et tous les types de bénéficiaires, mais est particulièrement marqué dans le reste de l’Europe (-2,7 pts) ainsi que pour les marchands de biens (-4,3 pts) et les promoteurs (-2,1 pts). Le taux de provisionnement s’inscrit en hausse (+4 pts à 42,4 %), même s’il baisse légèrement en France (-1,8 pt).

Des taux de pondération des risques qui diminuent.

Enfin le taux de pondération moyen a continué de diminuer (-2,2 pts à 54,1 %), reflétant à la fois une amélioration de la qualité moyenne des risques, et une baisse de la part des expositions traitées en méthode standard.

Dans un contexte de maintien des taux d’intérêt à des niveaux très bas, qui peuvent conduire certains acteurs à accroître leur prise de risque, il convient que les établissements de crédit restent particulièrement prudents quant aux conditions dans lesquelles ils financent les professionnels de l’immobilier. L’ACPR et la Banque de France continueront ainsi d’assurer un suivi rapproché de l’évolution des critères d’octroi et de la qualité des expositions dans les prochains mois.