N° 71 : Le financement de l'habitat en 2015

Sur le marché de l’ancien, le nombre de transactions a ainsi progressé de 16 % en un an, repassant au-dessus de sa moyenne de long terme, tandis que sur le marché du neuf, la reprise qui avait débuté fin 2014 s’est confirmée avec une hausse des ventes de 17,9 %. Ce regain d’activité s’observe dans un contexte de stabilisation des prix qui, sur le marché de l’ancien, après trois années de baisse continue, affichent un léger repli de seulement 0,1 % sur la France entière, Paris (+0,3 %) et la Province (+0,2 %) enregistrant une légère progression.

Dans ce contexte, la production de crédits à l’habitat des banques françaises a marqué un net rebond en 2015, progressant de 77,2 % selon les chiffres de la Banque de France. Si l’environnement de taux bas a continué de favoriser les rachats de crédits externes, on observe également une hausse relativement soutenue de la production sur les autres segments de marché, qui progresse en moyenne de 20,3 % selon les données de suivi mensuel collectées par le Secrétariat général de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Ce dynamisme se traduit par une légère accélération du rythme de croissance des encours, passé de +2,3 % fin 2014 à +4 % fin 2015. Le poids des crédits à l’habitat aux particuliers dans le total de bilan des banques françaises se stabilise ainsi légèrement au-dessus de 10 %.

Comme les années précédentes, le constat d’ensemble concernant les risques des banques sur le financement de l’habitat en France reste globalement favorable, les politiques d’octroi continuant de se fonder en premier lieu sur l’analyse de la solvabilité des emprunteurs plutôt que sur la valeur des biens financés :

• Dans un contexte de taux d’intérêt durablement bas, la part des prêts à taux fixe atteint son plus haut niveau dans la production (96,7 %) comme dans les encours (88,2 %) ;

• Les rachats de crédits externes, qui ont contribué à accélérer la baisse du taux d’intérêt moyen de l’encours de crédits à l’habitat (en favorisant le renouvellement rapide des encours à des taux d’intérêt inférieurs à ceux de leur mise en place initiale), semblent avoir atteint un pic en septembre 2015 (8,7 milliards d’euros), les flux mensuels ayant été divisés par quatre en mars 2016 (2,3 milliards) ;

• Le taux d’effort, qui rapporte la charge de remboursement aux revenus de l’emprunteur, continue de se replier depuis le point haut de 31,6 % atteint en 2009 : il revient en effet à 29,4 % en 2015, son niveau le plus faible depuis 2004 ;

• La quasi-totalité des prêts étant amortissables et le rythme d’amortissement de l’encours s’accélérant avec la baisse de la durée moyenne des nouveaux prêts, liée à celle des taux, les banques paraissent relativement protégées contre un choc sur les prix, le rapport entre le montant des prêts et la valeur des biens financés (ou Loan to Value - LTV) atteignant 68,3 % à fin 2015 sur le stock de crédits ;

• La quasi-totalité des crédits en portefeuille bénéficie d’une garantie, notamment d’un établissement de crédit ou d’un organisme d’assurance, la part de cette dernière catégorie continuant de progresser ;

• Le coût du risque des crédits à l’habitat enregistre un repli de plus de 15 %, rompant ainsi avec la tendance haussière observée depuis 2011.

En dépit d’un diagnostic d’ensemble plutôt favorable, la plusieurs points d’attention nécessitent cependant d’être mentionnés :

• Le montant moyen du prêt continue de progresser ce qui, en dépit de la baisse du taux d’effort, se traduit par une hausse du taux d’endettement : le rapport moyen entre le montant du prêt et le revenu de l’emprunteur, correspondant au nombre d’années de revenus nécessaires pour rembourser le prêt, a ainsi progressé de 4,25 à 4,33 entre 2014 et 2015 et revient sur son plus haut niveau de 2001 (4,34) ;

• En l’absence d’amélioration notable de la situation de l’emploi, les encours douteux bruts poursuivent leur progression observée depuis la crise, à un rythme toutefois plus modéré qu’en 2014, et représentent une part croissante du stock de crédits à l’habitat, même si elle reste encore légèrement inférieure à 2001 et nettement plus basse que pour l’ensemble des crédits à la clientèle.

Enfin les évolutions réglementaires en cours de discussion dans les instances de supervision internationales, qui seraient susceptibles de remettre en question la robustesse du modèle de financement du crédit habitat en France, constituent un point de vigilance supplémentaire pour l’ACPR.