N° 18 : Le financement de l'habitat en 2012

Le marché présente de façon générale des fondamentaux toujours solides, même si certains indicateurs se stabilisent à des niveaux qui restent élevés :

• La durée initiale des prêts est identique par rapport à 2011 (19,8 ans) et la maturité résiduelle moyenne de l’encours s’est légèrement réduite sous l’effet, notamment, de la baisse de la part des crédits ayant une durée de vie restant à courir de plus de 20 ans. Cependant, la durée de vie moyenne de l’encours de crédits a continué de progresser de près de 5 mois à 13,3 ans ;

• La part des emprunteurs les plus endettés (i.e. affichant un ratio de charges de remboursement/revenu de 35 % et plus) dans la production s’est quelque peu réduite en 2012 et le taux d’endettement moyen s’est stabilisé à 30,5 % ; il reste néanmoins à son plus haut niveau depuis 2001 (27,6 %) ;

• Depuis 2005, la part de la production réalisée à taux fixe ne cesse de croître pour atteindre près de 90 % ; les prêts à taux variable sec (c’est-à-dire sans limitation de la progression du taux d’intérêt - « cap »), qui présentent le risque le plus élevé pour les emprunteurs, ne s’élèvent plus qu’à 3 % de l’encours fin 2012. Enfin, les prêts à remboursement in fine ne représentent qu’une part infime de la production (0,44 % en 2012) ;

• La quasi-totalité de l’encours de prêts à l’habitat bénéficie d’une garantie, majoritairement d’un établissement de crédit ou d’un organisme d’assurance ;

• La LTV (Loan to value), moyenne à l’octroi, qui rapporte le montant du prêt à la valeur du bien financé, a baissé de plus de 2 points par rapport à 2011. À 78,5%, elle reste néanmoins supérieure à son point bas de 2008 (74,5 %).

Quelques évolutions attirent par ailleurs l’attention :

• Le montant moyen des prêts a progressé plus rapidement que les prix immobiliers en 2012 ;

• Le taux de crédits douteux sur les crédits à l’habitat aux particuliers a continué de progresser en 2012 pour atteindre 1,47 %, mais il reste encore sensiblement plus faible que pour l’ensemble des crédits à la clientèle. Les taux d’encours douteux varient toutefois fortement d’un segment à l’autre, les acquéreurs de leur résidence principale déjà propriétaires affichant les niveaux les plus élevés, de même que les crédits à taux variable ;

• Dans le même temps, le taux de provisionnement s’est stabilisé à 22 %, un niveau toujours significativement plus modeste que pour l’ensemble des crédits à la clientèle (51,5 %) ;

• Si les banques bénéficient de la protection relativement bonne des emprunteurs face au risque de décès ou d’incapacité de travail, elles sont en revanche exposées au risque de chômage prolongé, seule une faible proportion de leurs clients ayant souscrit une assurance perte d’emploi ;

• Le coût du risque des crédits à l’habitat aux particuliers, qui avait amorcé une décrue depuis son pic de 2009, a progressé de près de 50 % en 2012, passant de 4,3 points de base à 6,1 points de base.

Dans ce contexte, les principaux intervenants du marché affichent dans l’ensemble un niveau de risque faible à moyen.

Pour compléter sa vision des risques liés au marché immobilier, l’ACP a conduit durant l’année 2012 des contrôles sur place transversaux sur le thème du financement du crédit à l’habitat auprès d’un échantillon représentatif d’établissements de crédit français. L’objectif de ces missions était d’analyser la stratégie des établissements sur ce marché, leur politique d’octroi, l’évolution des risques et leur pilotage. Les principaux constats issus de ces enquêtes montrent, en particulier depuis 2011, un infléchissement de la stratégie des établissements, qui intègre plus fortement la composante maîtrise des risques, et un durcissement des conditions d’octroi des crédits à l’habitat, les dispositifs de pilotage des risques et de contrôle interne nécessitant toutefois d’être renforcés.

La possibilité d’un ajustement significatif à la baisse des prix de l’immobilier n’est pas à écarter, ce qui pourrait représenter un risque pour la stabilité financière. Sur le plan de la gestion des risques, les établissements doivent donc accorder une grande attention au taux d’intérêt, qui doit intégralement tenir compte du coût des ressources, des charges opérationnelles et du coût prévisible du risque, comme à l’ensemble des autres critères d’octroi qui doivent être définis de manière prudente, dans des conditions de concurrence saines. La charge de remboursement des emprunteurs doit demeurer limitée à une proportion raisonnable du revenu disponible et les établissements doivent tenir compte, dans le processus d’octroi des crédits nouveaux mais également périodiquement, tout au long de la durée du contrat, du rapport entre le montant des prêts accordés et la valeur des biens financés. Il importe enfin d’éviter un allongement excessif de la durée des crédits immobiliers.