Dans le contexte de poursuite de la remontée des taux d’intérêt, le marché de l’immobilier français a poursuivi son repli en 2023 :
• entre le quatrième trimestre 2022 (T4 2022) et le T4 2023, l’indice INSEE des prix dans l’ancien a reculé de 3,9 % en métropole (contre une hausse de 4,5 % en 2022), avec des divergences d’amplitude entre la Province (-2,9 %) et l’Île-de-France (-6,9 % ; Graphique 1) tandis que le nombre de transactions annuelles s’est établi à 869 000, un chiffre en baisse de 22 % par rapport à 2022 (Graphique 2) ;
• la majeure partie de la hausse des taux de marché s’est répercutée sur les taux des crédits à l’habitat, qui ont atteint 4,04 % en décembre 2023 (+1,92 pt par rapport à décembre 2022), leur plus haut niveau depuis mars 2012 (Graphique 4). Ils demeurent néanmoins plus bas en France que dans les autres principaux marchés de la zone euro (Graphique 3) ;
• la production annuelle de crédits à l’habitat s’est élevée à 152,9 milliards d’euros en 2023, soit une baisse de 41,1 % par rapport à 2022 (Graphique 6), retrouvant ainsi les niveaux observés en 2014 / 2015 avant la période de taux exceptionnellement bas ;
• hors rachats et renégociations, la production de nouveaux crédits a atteint 128,6 milliards en 2023, un chiffre en baisse de 40,9 % par rapport à 2022. Rapportée au Produit Intérieur Brut, la production de crédits à l’habitat en France en 2023 demeure néanmoins supérieure à celle de la moyenne de la zone euro (5% vs. 3,5% ; Graphique 8) ;
• la part des rachats et renégociations dans la production est restée quasiment stable (15,9 %, -0,2 pt par rapport à 2022 ; Graphique 9) ;
• la hausse de la part des prêts relais (+0,7 pt à 7,3 %) s’est poursuivie (Graphique 14), avec notamment une hausse des prêts prorogés (Graphique 15) ;
• les encours de prêts à l’habitat en France ont enregistré une croissance de 0,9 % sur l’année, contre 5,5 % un an plus tôt (Graphique 10), tandis que l’ensemble des crédits aux particuliers résidant en France progressaient de 1,2 % ;
• enfin, les prêts ayant pour objet l’acquisition d’une résidence principale restent largement prédominants : ils ont représenté 78,9 % des nouveaux crédits (hors prêts relais) en 2023, en hausse de 2,4 pts par rapport à 2022, du fait de l’augmentation de la part des prêts aux primo-accédants (+3,5 pts à 42,6 % ; Graphique 12).

Le début de l’année 2024 est marqué par des évolutions plus favorables. Les taux d’intérêt des nouveaux crédits à l’habitat s’inscrivent en nette baisse (3,83% en mai 2024, en repli de 0,34 pt par rapport au point haut atteint en janvier 2024) tandis que l’ajustement des prix de l’ancien en France métropolitaine se poursuit (-5,2 % entre le T1 2023 et le T1 2024). Un redémarrage progressif de la production de nouveaux crédits à l’habitat s’observe ainsi à partir du mois d’avril.

Achevé de rédiger le 10 juillet 2024
Étude réalisée par Laurent FAIVRE et Pierre SARRUT
Mots-clés : crédits à l’habitat des particuliers, prêt moyen, durée moyenne, loan to value, taux d’effort, encours douteux et provisions, coût du risque
Codes JEL : G21, R21, R31