N° 183 : Le financement de l'habitat en 2025

En 2025, le marché français du crédit à l’habitat s’inscrit dans une phase de normalisation après la réduction des taux d’intérêt amorcée mi-2024. Une stabilisation progressive des conditions financières est observée. Les taux d’intérêt ont cessé leur décrue à la mi-2025 pour s’établir à une moyenne de 3,08 % en décembre, avant une légère remontée début 2026.

Dans ce contexte, l’activité immobilière se redresse progressivement en 2025 : les transactions dans l’ancien progressent de 12,5 % sur un an tandis que les prix se stabilisent et affichent une légère hausse annuelle de +1,0 %. On observe toutefois une inflexion du marché au premier trimestre 2026, avec une stabilisation des volumes de transactions (+0,1 % par rapport au premier trimestre 2025) et un léger recul des prix (-0,7 % par rapport au premier trimestre 2025).

Cette amélioration du contexte macro-financier a soutenu la production de crédits en 2025. Celle-ci atteint 171,3 Md€ sur l’année, en hausse de +29,3 %, et s’accompagne d’une reprise de la croissance des encours à partir du second semestre 2025 qui atteignent 1 285 Md€ fin 2025. Au premier trimestre 2026, la production de nouveaux crédits affiche une croissance plus modérée (+3 % par rapport au premier trimestre 2025).

La structure de la production traduit la normalisation des conditions de marché en 2025 :
• La part des renégociations recule à 14,4 % en moyenne annuelle (-2,6 pp sur un an), tandis que la production hors renégociations progresse fortement (+33,2 %).
• La composition de la demande évolue avec une hausse de la part des primo-accédants (à 43,7 %, +3,1 pp sur un an) et un repli de l’investissement locatif (à 12,0 %, -3 pp sur un an), dans un environnement de taux moins incitatif pour ce segment.
• La production reste très majoritairement orientée vers l’ancien (77,6 %).
• La part des prêts relais diminue à 6,4 % (-0,6 pp) dans un marché devenu plus fluide.
• Rapportée au PIB, la production atteint 7,1 % (+1,6 pp sur un an), illustrant le redressement de l’activité.
• Le marché reste concentré sur les banques de réseaux mutualistes qui représentent plus de 80 % des encours.

Les caractéristiques des crédits octroyés en 2025 montrent une légère détente des conditions d’octroi. Le montant du crédit à l’octroi moyen augmente (+5,8 % sur un an) pour atteindre 193 948 €. La maturité moyenne à l’octroi (22,4 ans) et la maturité résiduelle des encours de crédits à l’habitat (16,4 ans) restent élevées. Le taux d’effort moyen est stable (30,4 %) et le taux d’endettement augmente marginalement à 4,5 années de revenus. En parallèle, la LTV moyenne à l’octroi (à 79,9 %, +2,1 pp sur an) et en cours de vie (à 67,5 %, +0,8 pp sur un an) sont orientées à la hausse.

Ces évolutions ne remettent pas en cause les fondamentaux qui demeurent solides : prépondérance des prêts à taux fixe (près de 99,6 % de la production en 2025), recours majoritaire à des sûretés et garanties (97,4 % de l’encours), politique d’octroi reposant sur l’appréciation de la solvabilité de l’emprunteur et encadrement du taux d’effort à l’octroi par la norme HCSF qui limitent les effets procycliques liés aux prix immobiliers. Néanmoins, les marges brutes à l’octroi demeurent limitées.

Le respect de la norme HCSF constitue un facteur clé de résilience du marché. En 2025, la dynamique de la production ne s’est pas accompagnée d’un relâchement significatif des critères d’octroi. La part des prêts excédant 35 % de taux d’effort reste contenue à 16,2 %, très inférieure aux niveaux antérieurs (27,9 % en 2020), et la part des durées de prêt à l’octroi supérieures à 25 ans, demeurent limitées (7,0 %, -0,5 pp sur un an). L’utilisation de la marge de flexibilité est en hausse mais demeure inférieure au plafond autorisé de 20 % de la production (à 16,6 % en moyenne en 2025, +1 pp sur un an).

Le risque de crédit augmente légèrement mais demeure contenu, reflétant la solidité du modèle français de financement de l’habitat. Les passages en défaut augmentent modérément et atteignent 0,62 % des encours sains. Le taux d’encours de niveau 3 IFRS 91 reste faible à 1,2 % (+0,1 pp sur un an). La part des expositions en niveau 2 diminue à 9,0 % (-0,9 pp). Le coût du risque reste très limité : 0,03 % des encours en 2025 contre 0,02 % en 2024. Les niveaux de provisionnement des prêts à l’habitat en défaut, bien qu’en baisse sur un an à 23 %, demeurent élevés au regard des standards européens. Le taux de pondération mesuré par les modèles internes est stable.